働き方の多様化が進み、SOHOやフリーランスといった小規模事業者が増えたことで、居住用の賃貸マンションが住居兼オフィスとして利用されるケースが増えてきました。

2020年に発生したコロナウイルス感染拡大を機にテレワークを導入する企業が急増し、国が副業を推進していることも追い風に、自宅の一室をオフィスとして利用する人はますます増えつつあります。

しかし、アパートやマンションのような集合住宅をオフィスとして利用する場合は、最低限のルールやマナーを守る必要が。本記事では、テレワークならOK？ 人の出入りはNG？など、賃貸マンションをオフィスとして利用するうえでの注意点について解説していきます。

賃貸マンションには「居住専用」と「オフィス利用OK」がある？

マンションが持ち家の場合は問題ありませんが、賃貸の場合、居住以外の用途には利用できない「居住専用」のマンションと、事務所として借りることのできる「オフィス（事務所）利用可」のマンションがあります。まずは、それぞれの定義や契約内容の違いについて、詳しく説明していきます。

ここがポイント！ 居住専用の場合

「居住専用」マンションの場合は通常、登記簿における建物の種類を「共同住宅」として登記されています。用途を居住用とするか事業用とするかで固定資産税の税額が変わってくるため、居住を目的とした建物を事務所として利用することはできません。大家と借り主との賃貸契約も、居住用の賃貸住宅として締結します。

ただし、居住専用のマンションだからといって、いっさい仕事をしてはいけないのかというと、そういうわけではありません。個人でwebデザイナーやシステムエンジニア、ライターとして業務を受託し、自宅で仕事をしている人はいます。それが、SOHOです。

SOHOは「small office/home office」を略した言葉で、小規模なオフィスや自宅で仕事をするスタイルのことをいいます。このように、ちょっとしたワークスペースで事足りるのであれば、居住専用マンションで仕事をしたとしても何の問題もないでしょう。

〈SOHOをさらに詳しく知りたい方はこちら〉
よくわかる！「SOHO（ソーホー）」のメリット・デメリットからオフィス選びのポイントまで

========================
Q. 「テレワークはOK？」
A.もちろん、テレワークで自宅の一室をオフィスとして利用するのはOK。ただフリーランスや個人事業主として自宅の住所で開業したり、法人登記したりすることは、基本的にできないものと思ってください。
========================

ここがポイント！ オフィス利用【可】の場合

「事務所利用可」のマンションは登記簿上、建物の種類を「共同住宅・事務所」と併記するのが一般的で、公に事務所として利用できるため、法人登記も可能です。

事務所利用を目的としてマンションを借りる場合には、賃貸契約も居住用ではなく事業用として締結します。ここで覚えておきたいのは、居住用物件の家賃は非課税ですが、事業用物件の家賃は課税対象であるということ。そのため、同じマンションでもオフィスとして借りた場合には、家賃に消費税が加算されます。家賃だけでなく、礼金、共益費、更新料や仲介手数料なども課税対象となります。

退去の際の原状回復についても、事業者としてマンションを借りる場合、費用負担の割合が借り主側に重く設定されることがあります。契約前に特約の内容をしっかり確認するようにしてください。

また、オフィスビルではなく居住用のマンションを事務所として利用するのですから、セキュリティの観点からも「不特定多数の出入りに注意する」「業務以外の用途に利用しない」「寝泊まりしない」など、契約内容に基づいた節度のある行動が求められます。

居住専用とオフィス利用可の比較一覧

この使い方は【NG】！ 居住規約に抵触する3つのケース

テレワークや在宅ワークをする人が増えている今、SOHOといっても、どこまでの範囲なら仕事をしていいのか、分かりにくい点もあるでしょう。居住専用のマンションで、これをやると管理組合で定める居住規約に抵触してしまう可能性があるというNG行為と、その理由を説明していきます。

① 法人登記

居住専用マンションでの法人登記は、実は法的に禁止されているわけではありません。登記を許可するか否かは、大家の判断により決定します。

しかし、よほどの理由がない限り、税法上の問題や入居者トラブルといったリスクを冒してまで、大家が登記を許可することはないでしょう。居住用として賃貸契約を交わしている以上、「法人登記はできない」と考えるのが普通です。個人事業主の場合の、開業届への住所記載についても同様です。

② 不特定多数の出入り

マンションの周辺を住人ではない人がウロウロすることを、不審に思う入居者は少なくないでしょう。そういう意味では、訪問客やミーティングなどで頻繁に人の出入りがある場合、居住専用マンションを事務所として利用することは、防犯上好ましいとはいえません。

近年、自宅でサロンや教室を開く人も増えていますが、このような業態は事務所ではなく「店舗」という扱いになります。そのため、居住専用ではなくオフィス利用可のマンションであっても、規約違反とされる可能性が高いです。

③ 屋号表示

不特定多数の来客があるわけではなく、郵便物をスムーズに受け取るためだけの目的でも、屋号を郵便ポストに表示すれば規約違反として注意を受けることになりかねません。

同様に、名刺やホームページ、広告などへの住所記載も、居住専用マンションの場合は規約違反とみなされます。営業活動が必要な場合であっても、住所を公開することは控えた方がよいでしょう。

判断に迷ったときは大家に相談を

居住規約に抵触するケースとして、以下の3つを紹介しました。

1. 法人登記
2. 不特定多数の出入り
3. 屋号表示

事務所として利用していることを公にせず、ほかの入居者に迷惑をかけることがなければ、居住専用マンションで仕事をすることには何の問題もありません。居住規約に抵触することもないでしょう。
もし、どうしても法人登記をしたい、屋号表示をしたい事情がある場合には、不要なトラブルを避けるためにも無断で行わず、大家に相談するようにしてください。

オフィス利用の賃貸マンションを探す・借りるための【コツ】は？

このように、居住専用マンションを事務所として利用するにはさまざまな制約があり、これから本格的に事業を拡大していきたい人にとっては、少々不便だといえるでしょう。
それならば、家賃や初期費用が多少高くついても、オフィス利用可のマンションを借りる方が合理的です。

それでは、オフィス利用可のマンションはどのように探せばよいのでしょうか。また、入居審査に通るためにはどうしたらよいでしょうか。オフィス利用可のマンションを借りるためのコツをお伝えしていきます。

オフィス利用可マンションは少ない

SOHOやテレワーク人口が比較的多いと思われる都心部であっても、事務所として借りることのできるマンションの数は、全体の10％程度です。
今後もオフィス利用の需要は高まっていくと考えられますが、居住専用マンションをオフィス利用可に変更することは、既存の入居者に騒音や防犯などの面で不安を感じさせることにもなり、そう簡単ではないでしょう。

今は賃貸物件も、ポータルサイトで手軽に探すことができます。細かく条件設定もできますから「事務所可」「オフィス可」の条件付きで、検索してみてください。件数としては多くはありませんが、選択肢がまったくないわけでもありません。
今住んでいるマンションがオフィス利用可の物件に該当するかどうかを知りたい、ピンポイントで借りたいマンションがあるという場合などは、オフィス可としての賃貸が可能かどうか、管理会社へ直接問い合わせてみてもよいでしょう。

オフィス利用可マンションは誰でも借りられる？

オフィス利用でマンションを貸す場合、大家が気にすることは「入居者トラブルの原因にならないか」「家賃滞納や早期退去の心配はないか」という点です。
オフィス利用可の物件であれば、誰もが無条件で入居できるわけではありません。頻繁に人の出入りがある、騒音や振動がある、業種が公序良俗に反していると思われる場合など、大家の判断によって入居審査に通らないこともあります。

また、オフィス利用でマンションを借りる場合、収入面も重視されます。消費税が課税されることで初期費用や月々の家賃が居住用よりも高くなることと、小規模事業者は収入が安定していないという見方をされることが、おもな理由です。
入居審査に通るためには、安定して仕事があること、周囲に迷惑のかかるような業態でないことを、きちんと説明することが大切です。

レンタルオフィスの利用も選択肢に

今、住んでいるマンションをオフィス目的で利用できないかと考える背景には、「賃貸契約を結んだ当初はオフィス利用の予定がなかった」「賃貸オフィスを契約するほど資金がない」といった事情があるでしょう。
今回お伝えしたように、オフィスとしての利用を認めている物件数は全体の1割と少ないうえに、他の入居者とのトラブルを避けるため、積極的に認めていない大家が多いのが現状です。

賃貸オフィスではなく、レンタルオフィスの利用も検討してみてはいかがでしょうか。
レンタルオフィスは、電話やインターネットなどのオフィスインフラやオフィス家具がすでに整っているうえ、法人登記ができる住所や電話番号なども利用可能。初期投資を大幅に抑えられるので大変便利です。

＼レンタルオフィスについての詳しい情報はこちら／
詳細を見る

文・いしわたさとみ

宅地建物取引士／2級建築士。建築設計事務所、不動産会社、建設会社等での勤務を経て、現在はフリーランスの不動産・住宅ライター、住宅営業、建設CADオペレーターとして活動中。